부동산 주가 의 보편적 인 상승 뒤에:빛 이 되 돌아 오 거나 바닥 에 닿 아 반등 합 니까?

부동산 주 는 마치 고목 이 봄 을 만난 것 같다.반년 넘 게 떨 어 지면 서 부동산 분야 가 최근 반등 할 기미 가 보이 기 시 작 했 고 지난주 부터 A 주 와 H 주의 부동산 주가 집단 상승 하기 시작 했다.

2021 년 8 월 16 일 장 마감 까지 A 주 는 글 리 부동산,쑤 닝 이 세계 적 으로 상한 가 를 기록 했다.완 커 A 는 주 당 22.96 원 을 받 아 0.75%소폭 상승 했다.폴리 부동산 은 4.87%오 른 주 당 11.84 원 에 거래 됐다.김 지 는 3.85%오 른 주 당 10.80 원 에 거래 를 마 쳤 다.홍콩 주의 경우 블루칩 중국 해외 발전 은 18.84 홍콩 달러/주 를 보 고 했 고 상승폭 은 0.86%였 다.화 룬 은 주 당 29.65 홍콩 달러 를 받 았 고 상승폭 은 1.72%였 다.선두 부동산 업 체인 벽 계 원 은 주 당 8.59 홍콩 달러 를 받 아 0.70%올 랐 다.

부동산 분야 에 오 랜 만 에 좋 은 소식 이 들 려 왔 다.21 세기 경제 보도 기자 에 따 르 면 자연 자원 부 는 공급 을 늘 리 는 동시에 땅값 을 더욱 안정 시 키 기 위해 일부 집중 공급 도시 에 대해 새로운 배 치 를 한 것 으로 알려 졌 다.자연 자원 부 는'단일 필 지 할증 율 15%초과 불가','상한 에 도달 한 후 경쟁 적 으로 건설 할 수 없 게 되 는 등의 방식 으로 실제 땅값 을 올 려 야 한다'등 4 가지 주요 요 구 를 제시 했다.

업계 에 서 는 집중 공급 정책 의 최적화 가 부동산 기업 에 이윤 수준 이 어느 정도 두 터 워 질 것 이라는 것 을 의미 하 는데 이것 은 업계 의 미래 발전 에 있어 적 극 적 이 고 긍정 적 인 의 미 를 가진다 고 보편적으로 생각한다.그러나 부동산 업 계 는 여전히 많은 부동산 업 체 들 이 어려움 을 겪 고 있 고 업계 전체의 경기 도 개선 이 필요 하 다 는 점 을 상기 시 켜 야 한다.이런 배경 에서 부동산 주 에 투자 하 는 것 은 여전히 신중 해 야 한다.

일반화 논리

올해 부동산 주가 끊임없이 떨 어 지 는 것 은 부동산 업계 의 전체적인 발전 이 엄격 한 통 제 를 받 는 배경 에서 발생 한 것 이다.'3 도 홍 선','주택 대출'의 새로운 규정,심지어'2 집중'공급 지 의 제약 아래 부동산 업계 의 이윤 수준 은 이미 낮은 수준 으로 떨 어 졌 다.

국 신 증권 에 따 르 면 부동산 분야 의 2020 년 총 영업 수입 은 2 조 7 천 500 억 원 으로 전년 대비 증가 속 도 는 11.2%로 2019 년 보다 9%포인트 하락 했다.그러나 2020 년 귀 모 순이익 총액 은 1 천 900 억 원 으로 전년 대비 증가 속 도 는-13.5%로 2019 년 대비 22%포인트 하락 했 고,부동산 업 계 는 최근 5 년 간 전년 대비 증가 속도 가 계속 하락 한 뒤 처음으로 귀 모 순이익 의 마이너스 성장 을 맞 았 다.

1 차'집중 공급 지'이후 경영 관리 능력 이 상대 적 으로 좋 은 척 금 흥 빈 쟝 그룹 회장 은 투자 자 들 에 게 회사 가 최근 항 저 우 집중 토지 양도 에서 모두 5 개의 토 지 를 얻 었 고 빈 쟝 팀 의 효율 적 인 관리 하에 회사 의 융자 능력 이 향상 되 는 등 1%-2%의 순이익 수준 을 달성 하기 위해 노력 했다 고 밝 힌 바 있다.

이윤 수준 하락 을 피 할 수 있 는 부동산 업 체 가 없다 는 뜻 이다.부동산 업계 의 발전 논리 가 바 뀌 었 기 때문에 부동산 주의 기대 가 곱 지 않 고 주가 가 연이어 하락 하 는 것 도 불가피 하 다.

이에 따라 최근'집중 공급 지'정책 을 보완 해 부동산 업계 의 이윤 창 출 능력 을 약간 반등 시 키 는 것 이 주가 상승 의 동인 중 하나 다.진총,장 전국 중신 증권 애 널 리스트 는 땅값 안정 과 집 값 안정 이 정착 하면 서 개발 기업 의 수익성 제로 우려 가 해소 됐다 고 지적 했다.'과거 에 땅값 이 계속 오 르 고 집 값 이 오 르 지 못 하 는 국면 은 시장 으로 하여 금 기업 의 이윤 창 출 능력 이 바닥 없 이 떨 어 질 까 봐 걱정 하 게 했다.우 리 는 업계 의 이윤 창 출 능력 이 제로 가 되 지 않 고 상품 화 주택 공급 이 장기 적 으로 지 속 될 것 이 라 고 생각한다.

평안 증권 도 업계 결산 단위 의 총 이익률 이 여전히 하향 압력 을 받 고 있 음 에 도 불구 하고 현재 의 지면 평가 치 는 실적 및 총 이익률 에 대한 우려 를 반영 하고 있 으 며 관련 제도 가 추진 되면 서 지단 의 총 이익률 이 안 정 될 것 으로 보고 있다.

펀 더 멘 털 에서 희소식 을 맞 는 동시에 선두 기업 의 움직임 도 부동산 판이 반등 한 다 는 신호 로 받 아들 여지 고 있다.2021 년 8 월 5 일 에 폴리 부동산 은 회사 의 대주주 인 폴리 그룹 이 8 월 4 일 에 2 급 시장 에서 50 만 주 를 증 가 했 고 앞으로 1 년 동안 2%를 넘 지 않 는 증 가 를 할 것 이 라 고 공고 했다.

대주주 뿐 아니 라 폴리 부동산 임 원 들 도 증 가 를 계획 하고 있다.폴리 부동산 공 고 는 회사 회장 인 류 핑(劉 平)사장 이 전체 임 원 을 2021 년 8 월 4 일부 터 6 개 월 동안 합계 증자 금액 이 800 만원 이하,1 천 500 만원 을 넘 지 않 고,증자 가격 이 주 당 15.06 위안 을 넘 지 않 을 계획 이 라 고 지적 했다.증자 공고 가 나 온 뒤 폴 리 스 부동산 주가 가 바닥 을 치고 반등 하면 서 부동산 판 상승 도 이 끌 었 다 는 점 은 평가 회복 의 계기 로 꼽 힌 다.

함정 을 경계 하 다

부동산 주의 투자 논리 가 바 뀌 었 는 지 는 부동산 업계 의 기본 면 에 근본 적 인 변화 가 있 는 지 분석 해 야 한다.

실제로'집중 공급 지'패 치가 업계 의 비관 적 기 대 를 개선 한 것 은 사실 이지 만 가장 중요 한'땅값 안정,집 값 안정,기대 안정'의 기 조 는 변 하지 않 았 고'3 도 레 드 라인',주택 담보 대출 새 규제 의 위력 도 여전 하 다.

최근 시장의 표현 을 보면 업계 발전 도 상대 적 으로 안정 적 이다.국가 통계 국 이 8 월 16 일 발표 한 자료 에 따 르 면 7 월 에 우리 나라 70 개 대중 도시 의 상품 주택 판매 가격 상승폭 은 하락 세 를 이 어 갔다.1-7 월 에 분 양 주택의 판매 면적 은 2 년 평균 7%증 가 했 고 상반기 보다 1.1%포인트 하락 했다.부동산 개발 투 자 는 2 년 평균 8%증가 하여 0.2%포인트 하락 했다.

국가 통계 국 대변인 도"다음 단 계 를 보면 각 지역 의 각 부 처 는'주택 살 이 는 볶 지 않 는 다'고 견지 하고 땅값 안정,집 값 안정,기대 안정 을 지속 하 며'다 주체 공급,다 채널 보장,임대 구입 병행'의 주택 제 도 를 계속 보완 하면 서 부동산 시장 은 안정 적 인 발전 을 유지 할 전망"이 라 고 밝 혔 다.

그래서 부동산 주가 현재'평가 회복'을 맞 고 있 음 에 도 불구 하고 이 는 초과 하락 반등 으로 볼 수 있다.자금 면 에서 볼 때 부동산 주 는 현재 여전히 큰 자금 의 주목 을 받 기 어렵다.서남 증권 에 따 르 면 능 동 편 주형 펀드 의 부동산 업 종 창고 비중 은 6 분기 연속 하락 했 고,2021 년 2 분기 부동산 보유 비중 은 0.9%에 그 쳐 전 월 대비 계속 하락 해 이미 역대 최저 수준 에 머 물 렀 다.

더욱 중요 한 것 은 중장 기적 으로 볼 때 부동산 주 는 아직도'3 도 홍 선',주택 대출 의 새로운 규정 과'집중 공급 지'의 제약 을 받는다.앞으로 부동산 업 계 는 융자 능력 이 강하 고 관리 수준 이 높 은 기업 만 이 주 기 를 뛰 어 넘 는 능력 을 가 질 수 있 고 높 은 지렛대,높 은 부채 의 부동산 기업 은 아직도 발전 곤경 에 직면 할 것 이다.

현재 화하 의 행복,푸 른 빛 등 채무 위약 이 발생 한 부동산 업 체 들 은 채무 해소 경로 가 아직 밝 지 않 고 일부 선두 부동산 업 체 들 이 채무 위약 의 위기 에 처 해 있다.이런 국면 도 투자 자 들 에 게 부동산 업 계 는'규모 론'이 아니 라 재무 통제 능력 이 더욱 주목 해 야 할 부분 임 을 경고 했다.

중 은 증권 도'3 도 레 드 라인',주택 담보 대출 집중 관리,토 박'2 집'등 정책 이 정착 하면 서 업 계 는 융자 단 에서 투자 단 까지 의 투명 화 관 리 를 점차적으로 실 현 했 고 전체적인 발전 은 조정 을 거 친 후에 더욱 양호 해 지고'관리 운영 구동'으로 전 환 될 것 이 라 고 주장 했다.이런 배경 에서 종합 실력 이 강 한 두부 부동산 업 체 들 이 우세 할 것 으로 보인다.