第一陣は土地を供養して半分を過ぎてお金を儲けますか？第二陣は利潤空間を釈放します。

8月末、杭州政府は改めて第二陣の集中的な土地譲渡公告を発表した。

公告によると、第二陣の土地は全部で31ムーで、総建築面積は約466万平方メートルで、総原価は約629億元で、10月12日から13日までに譲渡する予定です。同じ時間帯に、成都、南京も第二回の土地提供のルールを改正しました。三つの都市には共通点があります。つまり、土地の割増率の天井は15%以下で、成都の大多数の地塊は9%-11%です。南京では、プレミアム率が頭打ちになった後、「ダイヤル＋前売り条件の向上」を採用し、商品住宅の前売り条件を住宅部分の投資額の50%に引き上げる。

実際には、自然資源部の規定によると、土地の割増率が上限に達したら、3つの方法で競売人を確定できます。南京、杭州はラインダウン記号を選択しました。このほか、3つの都市は協力開発、競売資格などの面で、それぞれの程度の厳格さを訴えていますが、杭州は一部の土地（特に競合品質の土地）からの価格がやや下がりました。

杭州の土は新しい規則を撮影して、南京などの都市に対してまだコントロールの空間があります。例えば南京ではすべての土地が品質を競うと規定されているだけでなく、6ヶ月以内に出荷できないと規定されています。

「各家庭の推計は違っています。少なくとも過去20%は現在15%で、もとより5つ多くの点があります。」杭州のある不動産企業は、第二回集中供給地は開発者に利益空間を残したと考えています。もう一つの家は杭州で初めて土地供与に集中して大挙した不動産企業の関係者は21世紀の経済報道記者に対して、第二回の集中供養地に参加する興味がありますが、運を合わせます。不動産企業達は一つの共通認識があります。杭州が初めて土地供給に集中する中で、信用を融解して143.2億円で7枚の土地を買う状況は再現できなくなります。

第一線の都市を除いて、現在は第二回の集中供給地の都市南京、蘇州、成都、天津、瀋陽、青島、済南などの都市を官宣しました。これら二、三線都市の共通点は、土地取得コストと敷居を大幅に低減することです。

しかし、最近の中間報告の業績集中発表期間には、各不動産企業の経営陣が業績会議で表現する観点が明確であり、第二回の集中供与地を慎重に見ている。

土はゲームの規則をたたいて変えます。第1ラウンドの集中供給地は大体儲からないですか？

杭州第二ラウンドの集中供給地の新規規定が出たら、業界関係者は政府が土地に対しても「価格制限」を行ったに相当すると考えています。資金の出所を調べて、厳格に馬甲会社を制御して参与しますなどの手段は何度も土地市場のコントロールの中で現れて、不動産企業の持つ土地と普通の人は家を買うのはますます似ていて、今更に記号を揺りますを通じて(通って)決定します。

今回の新规规则はプレミアム率を下げましたが、一部の土地からのオファーはやや下がりました。特に品質を競って土地を手に入れても、将来的には原価を手に入れても、損失に直面する可能性があります。また、現在の住宅販売は、時間コストとリスク係数が依然として大きい。40%の投資は赤い線よりも一部の不動産企業を遮りました。これらの不動産企業は「乗車」の資格すらありません。

これはまた、不動産企業に対する土拍の資質要求がますます高くなっていることを示しています。しかし、2021年中に業績発表会が発表された情報によると、多くの首要住宅企業は、第1ラウンドの集中供給地の中には、いくつかの特別な都市を除いて、22都市のほとんどの土地の地価が異なる程度に上昇していると考えています。ある頭の不動産企業は投資家会議で会社の研究を明らかにしました。第一回は土地供給に集中しています。60%近くはお金を儲けていません。さらにこの中には赤字が多いかもしれません。これは各地で土地の規則を調整した後、地価を下げる局面を呈している原因かもしれません。

例えば、杭州の第二回の集中供給地試験の10個の競合品質ブロックは、一部の土地で値下げされていますが、現在の住宅販売のため、帳簿はまだ平らではありません。開発者は純利益率が低いことを恐れていません。（1%は全部受け入れることができます。）しかし、返金がないのが一番怖いです。キャッシュフローがないです。レバーを下げることで、融資コストがかかりにくくなります。ある不動産企業の見積もりによると、たとえゼロプレミアムが競争品質のブロックを持っても、同じように損失に直面するということです。

実際、杭州の第二回の供給地の調整力は業界の予想を下回っています。例えば、呼び声の高い土地供給規模の増加は、現れていませんでした。予想されていたオファーの値下げも、大きな面积が出ていません。9月に入ってから、杭州は紅潮を経験しています。また、ビザ率が極めて低い不動産が出現します。不動産企業はすぐにキャッシュフローを収穫します。この時、杭州などの第二陣の集中供地は国慶節の後に決めます。一ヶ月以上の間隔で、不動産企業はちょうどお金があります。

浙江省諸および祥生ホールディングス執行役員兼行政総裁の陳弘倪氏によると、今年上半期には22の重点都市が第1回の集中供養地を完成し、祥生は積極的に参加し、一部の良質な土地、特に浙江省を獲得した。同時に下半期の政策の変化に直面して、祥生はまた積極的に政策の自身と土地のプロジェクトの自身の合理性を研究して、それから相応する計画を作り出します。

旭輝董事長の林の中に新しい発見があります。初めての土地供給に集中してから、業界全体の協力がより緊密になりました。彼はこのために一つの方策を決めました。第二陣の集中供地政策が最適化された後、引き続き旭輝の歩留まりを向上させ、すべての共同運営プロジェクトにおける持分比率を向上させます。今後3年か4年ぐらい、林の中で旭輝の併表と権益比を70%ぐらいまで引き上げたいです。

土地投資の多元化：不動産企業の低地予想

以前は第1ラウンドの集中供養地の中で、多くの首の不動産企業は珍しく土地を持って、第2ラウンドの集中供養地に直面して、それらは同様に自分の持ち地のリズムを堅持します。例えば、世茂。8月30日の中報業績会で、世茂ホールディングスの取締役副会長、許世壇総裁は、22城外世茂氏も多くの土地を獲得したと述べました。

共同で土地を取ることによって、世茂は2021年上半期に全部で200億の権益を超えた土地を獲得しました。7月と8月に土地価格が逆転し、世茂は100億の投資を追加しました。つまり、2021年以来、世茂の土地投資は300億ぐらいになりました。

万科の土地市場に対する予備判決はずっと業界のトップを占めています。万科総裁の祝九勝氏は、土地市場の供給先は確かに多様な特徴があると指摘しました。例えば、各種のルートがあります。まず二重集中は新しい方式です。そして、プロジェクトレベルでの合併も一つの方式です。

一つの事実は、過去3年間で、万科のプロジェクトレベルでの買収合併はすでに開発業務全体の投資額の40%近くを占めています。

より多くの頭の不動産企業が投資して、土地を持つ方式で研究しています。許世壇は、現在のコントロールは宣伝を奨励しない、非理性を奨励しないと考えています。自主を奨励し、慎重型の投資を奨励する。もちろん第二ラウンドの供地はすでにプレミアム率を制限していますが、新しい管理方法もあります。私たちは積極的に研究しています。下半期にいい機会があったら、現金でもいいです。慎重に投資してもいいです。でも、高いところを撮ることはできないと思います。許世界が明らかにした。

全国を見ると、今年上半期の土地の成約面積は同11%下落し、縮小価格が上昇し、不動産企業の利潤空間は圧縮された。21世紀の経済報道記者は中報のデータを整理することによって、不動産企業の上半期の投資態度から見ると、多くの不動産企業が積極的に多様な土地獲得モデルを開発していることを知りました。

例えば、金科2021年中報によると、上半期に公開市場からのオークション獲得プロジェクトの比率も43%に減少し、「不動産＋商業」「不動産＋産業」の買収、一級二級連動などを通じて、獲得項目の比率は57%に大幅に上昇した。

注目すべきは、集中供給地に対する都市依存性が特に高くない中梁不動産であっても、第1回の集中供給地である成都、蘇州などにはいくつかの土地が作られています。中梁首席財務責任者の遊思嘉氏によると、一般的に供給地の都市に集中しているプロジェクトは、価格制限のため、中梁氏は必ずしも表を作るとは限らないが、今後は現在の政策の進展を観察し、期待に応じて手を出すという。

緑の地の香港の取締役会長兼CEOの陳軍氏は、第二回の集中供地の規則調整は、圧力がすでに異なるレベルで伝達されていることを示しています。消費者の期待も変わっています。不動産業界自体から言えば、経済環境全体から、医療、教育、資本に対して大きな面積の動作の整備過程において、社会全体の購買力は大幅に変化しています。彼は、全体のコントロールの構想は結局いっそうの深化ができるかどうかと思って、それとも多くの企業が引受の危機が現れた後にある程度緩和することができますか？今はまだ観察が必要です。業界にもいいテーマがあります。だから今年の下半期の全体投資は緑地香港が計画を完成するために完成するのではなく、市場の調整状況によって、適切な投資機会を選びます。

中小の不動産企業の主として、三盛ホールディングスの林栄浜会長も、土地の制限を目的とした集中供与地の目的があったが、初めての供地の状況から見ると効果があまりよくなかったので、第二回目の集中供地は一時停止ボタンを押した。今第二回の供給地は多くの政策の変化が発生しました。品質と各方面から不動産に一定の空間を残す傾向があります。これは不動産業界全体にとっていいことです。それによると、三盛の不動産投資は土地を持って“4-3-3”の投資の論理に従って、つまり40%は勾留して、30%は買収合併を受け入れて、30%は引っ掛かりの投資の方向をたたいて、今年の上半期を含んで85万平方メートルがあって、ほぼすべて勾地のモードを通じて達成するのです。