量の下落は7月に不動産市場が「減速」通路に入るのは難しいです。

カ月連続の「高速走行」を経て、不動産市場はついに「減速」の兆しを見せた。

国家統計局は8月16日に7月の不動産市場に関するデータを発表しました。その中には2つの指標の変化が注目されます。今年の7月、70の大中都市の住宅価格は値上がり幅よりずっと狭いです。その中で、一、二、三線の都市の住宅価格が全部縮小されたのは、今年初めてです。7月単月には、全国の住宅販売面積と販売金額が前年同期比で減少し、同様に今年初めて登場しました。

このような状況は、調整政策を通じて継続的に圧力をかけており、不動産市場の価格動向はいずれも緩やかになっていることを示している。

いくつかの機関は、今年の不動産市場の重要な転換点になり得ると考えています。不動産市場のコントロール政策はすでに土地、金融などの供給先で全面的に力を入れているため、コントロールの範囲も中古住宅、賃貸、都市の更新、不動産管理などのすべてのチェーンに延びています。下半期には、市場の熱がさらに下がる見込みで、住宅価格も明らかに上昇を維持するのが難しい。

月間取引量は年内で初めて減少した。

国家統計局が発表したデータによると、1-7月に全国の商品室の販売面積は101648万平方メートルで、同21.5%伸びた。商品室の売上高は10430億元で、30.7%伸びた。

今年以来、信用政策が一時的に緩和され、一部の地域の新築住宅と中古住宅の価格に加えて、需要が大量に放出され、不動産市場もずっと高位運行を維持しています。このうち、3月から6月までの月間取引の規模は前年同期を上回っており、今年の不動産取引量は過去最高水準を維持し続けている。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏は、疫病などの様々な原因で、住民の海外投資が激減し、資金が還流し、市場の上昇がさらに激しくなったと指摘した。

しかし7月になって、この勢いは抑制され始めました。7月の単月、全国の商品の部屋の販売面積の13013万平方メートル、6月に比べて41.5%の多いことを下げます。昨年同期に比べても7%の下落となり、7月の住宅販売も前年同期を下回った。これは今年初めての減少です。

取引量が下落するとともに、住宅価格の上昇幅も縮小している。国家統計局が監視している70の大中都市の中で、住宅価格の上昇は都市の数が減少し、住宅価格の下落は都市の数が増加し、この2ヶ月間で顕著な特徴である。このうち、7月には16都市の新築住宅の価格が前月比で下がり、26都市の中古住宅の価格は前月比で下落しました。

都市レベルから見ると、一二、三線都市の新築住宅と中古住宅の価格はいずれも上昇幅に比べて反落しています。

去年の同じ時期と比べて、これらの都市の住宅価格の上昇幅もフラットと下落を主としています。

不動産市場は7月に「量の下落が落ち着いている」という変化が現れました。主に与信政策の引き締めと需要端政策の「パッチ」に由来します。シェル研究院の首席アナリスト、許小楽氏は21世紀の経済報道記者に対し、不動産ローンの集中度管理の下、住宅ローンの金利を引き上げ、貸出期間を延長する銀行が増えたと述べた。一方、上海、杭州などの第二線都市は規制を強化し、住宅の贈与、定住、住宅の購入制限などの面で手抜かりを補う。金融引き締めと行政規制の下で、需給の両端の予想は影響を受けており、住宅購入者はより理性的で慎重で、住宅価格の上昇が予想される。

このうち、中古住宅の価格調整幅は新築住宅を超えており、価格の下落によるパニックがある程度解消されました。7月には、上海で中古の不動産のライセンス審査を行い、西安、紹興、無錫などの都市で中古住宅の指導価格を発表しました。

また、住宅建設部は7月29日に銀川、徐州、金華、泉州、恵州など5つの都市について話を交わし、不動産市場の監視重点都市リストに組み入れて、「調整は4四線都市に浸透する」と説明しました。

コントロールの定力は不変です

実際、7月の「値下がりが落ち着いている」のも、上半期以来の各種不動産規制の効果が重なっているからです。中原不動産の統計によると、今年1～7月に、各級の監督管理部門が不動産コントロール政策を打ち出したのは352回で、平均的に毎日一つ以上のコントロール政策が登場している。

これらの政策の力強さと範囲はいずれも前例のないものである。規制手段において、規制層は購入制限、貸付制限などの措置を用いて需要端を抑制するとともに、土地、金融などの供給側の改革を強化した。コントロールの範囲では、伝統的な不動産開発投資の分野から、次第に中古住宅、賃貸、都市更新、さらには不動産管理などの各チェーンに広がっています。

公式データによると、量と価格の変化を除いて、多くの不動産指標が低下している。7月の不動産開発投資額は12716億元で、前月比は28%下落しました。今年1-7月、全国家屋の新着工面積は累計で年内に比べて初めてマイナスに転じ、月間の新工面積は同4ヶ月連続で減少した。同じ時期に、不動産企業の土地取得面積と土地代金の取引金額は両方とも下落しました。

今年の7月、所定の資金は1億1,8970万元で、前年同期比18.2%伸び、5ヶ月連続で増加幅が減少した。その中で、今年の第1四半期と比べて、手付金と前金、個人住宅ローンの両指標の増加速度はそれぞれ48%、33%減少しています。

7月、不動産開発の景気指数は100.98で、5ヶ月連続で下落しました。

7月は通常経済政策の半年間の総括と調整の節点で、不動産政策もこの時に強化と調整を迎えます。

今年7月には、規制層による不動産政策の表明が前例のないほど頻繁に行われた。7月13日、住建部、発改委など八部委員会は「不動産市場秩序の持続的な整備に関する通知」を発布し、不動産市場の秩序を全面的に整備する。7月22日、保障性賃貸住宅の発展を加速し、さらに不動産市場のコントロールをしっかりと行うテレビ電話会議が開催され、「不動産不炒」「三安定」（地価安定、住宅価格安定、安定予想）を強調し、不動産を短期的に経済を刺激する手段としない。7月30日、中央政治局会議が開催され、再び「不動産は炒めない」「三安定」を強調した。

これらの態度は政策の基本面を強化した。多くのアナリストは、政策目標は変わらず、力の入れ方にも縛りがないと考えています。今年の第三四半期には、市場の確率は下がり続けます。

許小楽は、未来の住宅価格は引き続き安定に向かうと思っています。一方、「不動産不炒」及び地価の安定、住宅価格の安定、予想される調整力の下で、既存の政策のコントロール効果は持続的に釈放され、市場の変動が現れた都市は速やかに新しいコントロール手段を通じて抑制される。一方、年内第二、三回の集中供給地の定価及び入札価格規則はさらに最適化され、安定市場の予想に有利になる。また、下半期の新築住宅市場の供給は季節的に増加し、主要都市の供給不足の矛盾が緩和され、住宅価格の安定にも有利である。

「不動産市場は疫病後のピークを経験して、徐々に“熱が下がる”ことを始めて、市場の動向から見て、2021年に不動産市場は安定していくだろう」張大偉さんは言います。