緑の城が再び業界に帰る前に十なぜ投資家はまだお金を買いませんか？

3月22日夜、緑城中国（03900.HK、以下「緑城」と略称する）は2020年度の業績報告を発表しました。売上高、利益、純利益、一株当たりの基本利益など多くのコア財務データが増加しました。その中の売上高は657.8億元（人民元、以下同）で、同6.8%伸びた；利益は57.63億元で、同46.5%伸びた；純利益は37.96億元で、同53.1%伸びた；基本1株当たり利益は1.05元で、同90.9%伸びた。

2020年、緑城は2892億元の総売上高で業界トップ10に戻り、個別ランキングでは8位にまでランクインした。

3月23日に行われた業績発表会では、緑城中国取締役会の張亜東会長が「新5か年計画」を対外に打ち出し、2025年までに、会社の不動産開発契約の売上目標は6500億元に達する見込みです。

張亜東の言葉通り、2015-2018年のリハビリ期間、2018-2020年のフィットネス期間を経て、緑城は2020-2025年にスタート期間に入ります。

しかし、投資家はお金を買いません。3月23日昼に終値し、緑城株は大幅に8.94%下落した。当日の午後の業績発表会の後、株価は依然として下落し、10.38香港元/株を報告し、12.48%下落した。3月24日、緑城は9.91香港元/株を受け取り、再度4.53%下落しました。

年報によると、定価政策が毛利率に影響を与え、「増収増益できない」、資産減損計引き上げなどは、資本市場が同社に対して保留態度を持つ主な原因である。取り上げるべきなのは、年報を発表する同じ日に、緑城は取締役会のメンバー変動公告を発表して、2名は中から任命された取締役の劉文生と周連営に任せて、それぞれ退職して中に戻して任用して、取って代わるのは別の2名の“中交人”呉文徳と任洪蕾です。管理層は人が来て、会社の運営は徹底的に固まりました。宋衛平時代の緑城はだんだん遠くなりました。

歴史の短さ

年報によると、2020年の緑城中国2892億の契約売上高のうち、2147億は自己投資販売で、そのうち権益の販売は1194億で、権益の販売は55.61%を占めている。頭の不動産企業の中で、現在旭輝ホールディングス（00884.HK）と緑城の権益は60%を下回っています。旭輝ホールディングスの林中社長はこれまでも権益比率を引き上げると公言していた。

2020年に緑城中国で85個の新規プロジェクトが追加され、3288億元の増量が見込まれています。そのうち、持分貨物の価値は約1885億元で、持分貨物の価値は57.33%を占めると予想されています。将来、緑城の権益比率は引き上げの余地がありますか？

これに対して、緑城執行役員の郭佳峰行政総裁は、緑城が2020年に土地の権益を持つ比率は57%で、この状況の出現はプロジェクト、会社の発展と関係がありますが、緑城には10%の増減の主導権があると説明しました。彼は例を挙げて、去年取ったプロジェクトはすべて比較的に優良品質で、平安などの金融機関を含む一部の会社が株に参加しに来るように引きつけました。今年上半期にプロジェクトの権益は80%を超えました。たとえば、杭州の持分はほぼ100%を占めます。「経済的な観点から、現金は効果なくても低くなります。一方で、チームの育成から考えると、同じぐらいのお金を使うよりは、戦略的なパートナーを導入して、多くのプロジェクトの育成チームを作ることができます。」

それ以外に、コストコントロールは依然として緑城のずっとからの問題です。2020年緑城の「三費」のうち、行政支出は微増で、販売費は同10.6%上昇し、財務費は同41.8%上昇した。そのうち、206.18億規模の長期借入金は、年間の融資コストが7.12%に達しています。継続債は一方では緑の都市の利益を丸飲みにしますが、一方では緑の都市のために投資して開拓して資金の支持を提供します。しかし、緑の都市の執行役員、執行役員の耿忠強氏も期限が切れたら、もう継続的な借金をしないと明らかにしました。

また、会社は資産の減損額を計上しています。13.34億元です。このうち、サッカーの資産、ホテルの資産に対して8.56億元を計上し、不動産部門は4.78億元を計上しました。緑城はこれまで4年連続で不良債権を計上しています。2016-2019年、緑城の減損額額はそれぞれ2.14億元、9.8億元、17.35億元、13.76億元です。

緑の都市の問題は、業界の大きな背景の要素もあれば、数年前の歴史的重病の問題もあります。今後の発展において、これらの問題が会社に与えるマイナス影響は、恐らく会社の管理層が避けられないものであろう。

緑の城の未来

資本市場を刺激するためかもしれません。緑城理事会の張亜東会長は業績会で今後5年間の計画を打ち出しました。6500億円を突破しました。もちろん、この中には建設代行業務1500億と「緑城＋」新興業務の400億が含まれています。2021年、緑城は3100億の販売目標を実現する予定です。

頭部の不動産企業が多様化し、規模を強調しなくなった今も、緑の都市は規模拡大に期待を寄せている。張亜東氏は2025年の緑城契約の総売上高が6500億元に達することに自信を持っています。一年の15%の成長率は難しくないと言っています。彼は不動産市場は良貨が悪貨を駆逐すると信じています。品質のある企業はますます強くなるはずです。

ちなみに、2020年12月31日までに、緑城銀行の預金と現金（担保銀行の預金を含む）は人民元の652.03億元で、2019年同期の518.94億元に比べて、百億元を超えて、緑城はまたどのように資金効率を高め、どのようにお金を使うかという問題に直面しているかもしれません。

緑の都市の土地の価値によって見積もって、上述の販売目標を実現するのは実行可能で、しかし投資家の関心を持つのも規模ではありませんて、企業の未来持続可能な成長の動力で、あるいは品質の増加があります。緑の都市のもう一つの資本市場に疑問を持たれているのは収益の問題です。毛利は上昇したが、粗利率が下がり、これは「増収増益できない」という典型的な表現である。これは権益販売の比率が低すぎることに関連して、業界の粗利率もここ数年下落の兆しが現れました。

2020年、緑の城の粗利益は155.73億元で、2019年と同じです。毛利率23.7%を実現し、2019年の25.4%から1.7ポイント下落しました。核心の純利益は39.93億元で、2019年の43.36億元と比べて、7.9%下落しました。

同期より滑り落ちる。そのうち不動産販売の売上総利益率は23.5%で、2019年の24.8%から1.3ポイント下がった。

緑の都市の管理層は、コア純利益と主毛利率の低下は、主に価格制限政策の影響を受け、製品のプレミアムが十分に反映されていないと述べた。郭佳峰氏によると、システム的なリスクを防ぐために、2020年には杭州と寧波などの投資戦略が調整された。この2つの都市全体の運営上の優勢は明らかで効率が高いが、平均利潤率はそれほど高くない。そのため、緑の都市は去年杭州で土地を持つのが多くなくて、寧波で投資を増大しました。郭佳峰さんは去年の下半期から全国の土地市場のプレミアム率が高くなったことを背景に、緑の都市は買収や土地獲得に力を入れ始めました。特に長江デルタ地域では。

「三つの赤い糸」の指標から見ると、緑城はまだ「黄色の枠」の不動産会社で、「売掛金を除いた資産負債率」が基準に達していない。これも高回転不動産企業が一般的に目標達成に失敗した一つです。

耿忠強によると、昨年末までに前売代金を除いた資産負債率は71%、小幅越線であり、この指標は2018年で73%である。彼は2023年までに、緑城が売掛金を除いた資産負債率が基準に達し、「グリーンギア」に変わると予想しています。耿忠強は、緑城は積極的に債務の規模を制御して、販売区画の力度を昇格させて、それによってグループの現金の流れの帰りの流量と投拓の効率を高めますと指摘しています。