金科方明富：規模ばかりを追求するのはもう一番いい選択ではないです。

「昨年の一人当たりGDPは1978年の米国、1979年のドイツ、1995年の韓国に相当します。その時、これらの先進国の都市化率は70%になりました。昨年末のわが国の都市化率は60.4%です。だから、この業界は十分大きくて、未来の空間も十分大きいです。」最近の「ボアオ・21世紀不動産フォーラム」で、金科株式連合席総裁の方明富氏は述べた。

金科不動産集団株式有限公司連合席総裁方明富。資料図

「白銀時代」が到来するにつれて、不動産産業の「馬太効果」はますます明らかになり、「カーブ超車」の難しさはますます大きくなっているようです。同時に、不動産市場のコントロールの常態化は企業に規模の滑走路の上でいっしょに狂奔しにくいようにさせて、高品質の発展を追求して業界の共通認識になります。

「黄金時代」は遠くなりましたが、企業はいつでも発展のチャンスがあると思います。現段階では、不動産企業は適度な規模での高品質成長を追求すべきである。「適度な規模」は企業が「馬太効果」のもとで生存空間を獲得することができます。「高品質」は企業の核心競争力を強化し、長期的な発展を実現するための基本的な要求です。それに対して、「規模ばかり追求するのは現段階のベストな選択ではない」ということです。

2019年に金科株式の売上高は1860億元で、同57%増となり、年度目標の124%を達成した。会社の販売金額は全国の不動産企業の第17位で、販売面積は長期にわたりトップ10を占めています。

長期効果の仕組みは「アイロンをかけて伸ばす」市場周期を表します。

新冠の疫病は今年の不動産産業最大の「ブラックスワン」事件で、この影響を受けて、第一四半期の市場販売は大きな打撃を受けました。第二四半期の市場は回復しましたが、一部の地域で非理性的な人気が出たほか、全体の市場の動きは安定しています。

今年の不動産市場について、方明富は21世紀の経済報道記者のインタビューを受けて、横方向の比較から見ると、不動産は回復のスピードが速い業界の一つだと述べました。現在の市場は正常な状態に回復しましたが、人気があるほどではありません。政策の端では、依然として「安定」の字が頭に立つ。

方明富氏によると、年初の市場動向に対する予備判断は「量が微減、価格が微上昇」であり、今もこのような判断を堅持している。理由は3：

第一に、上半期の業界全体のデータが良いですが、企業個人が直面するプレッシャーは大きいです。

第二に、都市間の分化現象はますます深刻化している。「一部の3、4線市場では6月末まで企業の販促がありますが、華東地区では一部の都市はすでに過熱しているため、政策に圧迫されています。この分化は今後ますます顕著になる」と述べた。

第三に、疫病の影響により、市場のハイエンド需要（豪邸）とローエンド需要（剛要）が弱まり、中端の改善型需要が増加している。でも、ローエンドは不動産販売級の一番大きい部分ですから、これも将来の不動産販売に圧力をかけます。

今年以来、監督層は何度も「不動産は炒めない」と強調し、政策の端で「安定」の字を強調し、一部の市場が過熱している都市では、すぐに政策を打ち出して規制を行う。7月中旬には、レギュレータが珍しく「不動産工作座談会」を開催し、政策を改めて調整し、不動産の長期効果メカニズムが試運転を開始したとの情報を明らかにした。

方明富氏は、長期効果の仕組みが登場し、「アイロンをかける」市場周期を指摘した。以前は市場の周期性が強く、曲線の変動が激しく、波頭と波谷がはっきりしていました。今の市場曲線は比較的緩やかになり、狭い箱の中で揺れ動くようになりました。

先端投資能力が勝敗を決める

このような新しい市場環境の下で、不動産産業はまだ新しい発展の機会がありますか？

どの業界にも企業が成長する機会があります。方明富さんは「インターネット業界の『BAT』はもう十分強いようですが、震えは数年ですぐにできるようになりました」と話しています。

方明富氏によると、不動産にも多くの発展機会があるが、「ワンマンアクセル」で競争相手を超えるモデルではないという。「未来は急速な成長の心理状態から持続的な運行維持の心理状態に変えます。お客様のサービスをどのように良くするかを含めて、製品を研究して、企業の持続的な経営能力を作り上げていくべきです。未来の不動産の巨大な市場空間には、やはり成長空間がたくさんあります。

企業戦略から見れば、方明富は「適度な規模での高品質成長」をより認め、適度な規模を維持しながら、利益の合理的なマッチングを求めている。「企業がこのような適度な規模でなければ、『馬太効果』が強い状態では、将来の生存空間はますます狭くなる」

それに対して、「規模ばかり追求するのは現段階のベストな選択ではない」ということです。

しかし、新しい情勢は企業に新しい要求を出しました。方明富は21世紀の経済報道記者に対し、市場のフォールトスペースが大幅に縮小しているため、先端の投資能力は往々にしてプロジェクトの成否を決める重要な要素となっていると述べました。以前は不細工なところがありましたが、犯したミスは全部市場で消化できます。しかし、今はもうスペースがありません。

このような状況において、投資の精確性、リズムの把握、市場の精細化に対する価格判断は、将来の成長に対する判断がより重要であることが明らかになった。同時に、消費者がますます成熟してきたら、製品力のシステム性が向上することも重要です。

彼はまた、企業管理の観点から、内部の総合的な管理効率の向上も無視できないと述べた。

「以前の業界では成長が長く、不動産の発展パターンが粗放だった。多くの問題は市場によって解決できるので、企業もコスト、管理、細部を精査する動力が不足しています。現在、企業が直面している外部環境は同じ尺度上にあり、規模の不動産企業の発展モデルも比較的似ているという。どのように内部の潜伏を通じて、限られた空間の中でより高い利益とより良い発展を獲得するかは、最も核心的な生存ロジックです。