疫病状況ドミノカード：上海商務区オフィスビルリース販売変局

疫病の後、私は5月に契約しただけです。上海のオフィスビルの仲介業で十数年浸淫していた張中名（仮名）は仕方なく言った。

新冠肺炎の流行による市場ドミノ効果を受けて、張中名がいるハイエンドビジネスエリアのオフィスビルのレンタル市場は谷底に落ち込んでいます。空室率が高くなり、家賃が腰にかかり、お客様の「大交換小」が頻繁に行われています。

世邦魏理仕からのデータによると、第一四半期の上海陸家嘴ビジネスエリアの空室率は20%で、貯蓄量は200万平方メートルに近い。第一四半期に上海オフィスビル市場はテナントに傾いています。オーナーは積極的に企業の柔軟性を調整して変化に対応しています。テナントはより多くのアップグレード引っ越しの優良品質選択を迎えます。全市の家賃見積りは前月比0.9%下げて、有効家賃は1.5%下げて、その中の免除期間全市の平均は3.9ヶ月記録して、前月比4.5%増加します。

オフィスビルの仲介として、張中名さんは普段の主な仕事はお客さんを連れて陸の家の口を回る甲級のオフィスビルの間です。取引を成約すれば、張中名はオーナーから1-2ポイントの口銭をもらえます。不動産会社は毎日退勤してから持っていけないので、張中名の出勤時間と陸家嘴のホワイトカラー達の通勤時間はほぼ同じです。

今年の5月、張中名はついに2020年の第一弾を迎えました。陸家嘴ビジネスエリアの端にあるオフィスビルの全体層を借りることに成功しました。家賃は8元余り/日/平方メートルで、この価格は陸家嘴ビジネスエリアの現在の平均家賃の中ぐらいの水準に相当します。

年の家賃引き下げを経て、陸家嘴ビジネスエリアのオフィスビルの家賃は疫病の影響でまた下落しました。

6月の初め、張中名は劉江（仮名）に出会いました。劉江は友達と一緒に創設した電気商会社と新たな拡張に入りました。最近は陸家嘴でもっと大きなオフィススペースを探したいです。劉江会社の現在の事務面積は約1500-2000平方メートルです。これは陸の家の口の大部分のオフィスビルに置くと、一階か二階の空間に相当します。劉江の予算は5元ぐらいです。これは陸家嘴の現在の賃貸平均価格と10元以上/日/平方メートルの水準で、差が大きいです。

しかし、張中の名前はすぐに劉江のために何箇所か選べるオフィスを探しました。劉江もはっきりしています。二年前の陸家嘴の家賃の平均価格は絶対8元/日/平方メートルを下回りません。

空室率が高い企業：新ビジネスエリアの台頭、小業者の利益が得られて場を離れる。

上海センター、金茂センター、環球金融センターは陸家嘴の三大ランドマーク建築です。彼らの家賃のレベルも陸家嘴エリアのバーで、15元-25元/日/平方メートルです。

一部の仲介者によると、現在の上海センターの空室率は30%に達する可能性があり、これもこのプロジェクトの募集以来の空室率の最高水準であり、同プロジェクトの賃貸部関係者によると、顧客のオーディションが厳しいため、ビルの空室率はずっと高いレベルにあるという。客を選ばないなら、とっくに満車です。張中名によると、金茂中心、環球金融センターも同様にテナントに対して要求があり、例えばグローバル金融センターが一時的に進出企業に対しては世界500強でなければならない。

しかし、他のオフィスビルは一部の階から小業者に転売されていますので、開発者も価格を統一するのが難しいです。一部のオフィスビルの所有者、ビルの誘致及び不動産管理者、仲介者によると、上海陸家嘴エリアの一部のオフィスビルは2018年初めのレンタル率が90%を超えていますが、第3四半期以来、レンタル率は80%ぐらいまで急落しました。下落幅は10%以上で、分水嶺は主に2018年8～9月に現れます。2019年に一年の調整を経て、2020年には疫病が発生し、より多くの金融、投資会社の縮小規模をもたらしました。

上海中原の不動産データによると、上海オフィスビル市場は中央ビジネスエリア、核心ビジネスエリア、新興ビジネスエリアによって分けられ、2020年4月までに、核心ビジネスエリアの全体の空室率は30%に迫る。明らかに、個々のプロジェクトの空室率はすでに30%を超えています。

業界関係者によると、空室率が最高30%に達し、家賃が下落し、小売業者が売られるなど、陸家嘴ビジネスエリアのオフィスビルは一回の取引先のシャッフルに直面しており、さらには地域の家賃水準に影響するという。経済環境の変化、お客様の戦略調整の影響を受けているほか、上海の新たな勃興した複数のビジネスエリアと小さな所有者の立ち退きに関連しています。

ある国内の有名なビデオ弾幕サイトは、2015年から陸家嘴ビジネスエリアの周辺地域の国際航運金融ビルでオフィスを借りています。一階から二階、三階まで、最後に4階を借りてやっと足ります。全部で約1万平方メートルです。2019年、楊浦区の投資誘致優遇政策が導入され、この企業にオフィスビルを無料で提供しました。自然陸家嘴はこの優良な顧客を失いました。この動画サイトの企業登録住所はすでに楊浦区に変更されました。この企業がかつて借りたフロアは、家賃がやや下がり、その年の6元/日/平方メートルから5.6元/日/平方メートルに引き下げられました。

企業が賃貸をキャンセルするのも多方面の原因があります。自分の業務が縮小して、コストを下げるために、陸家嘴のところで仕事をしなくなります。それ以外に、今上海のいくつかの新興の産業園区も比較的に多くて、賃貸料と税収の優遇政策はすべて比較的に吸引力があって、中小企業は価格性能比の考慮から、あるものは引っ越して行きます。

景気が悪い時は、オフィスビルのオーナーがテナントに改装してレンタル期間が長くなります。3年間契約すれば、無料レンタル期間は2ヶ月ぐらいから4ヶ月、半年、8ヶ月、甚だしきに至っては1年に延長されます。これはオフィスビルの状況によって決められます。

小さな所有者の考えが一致しにくいため、同じオフィスビルの中で、価格の差が大きいです。例えば、国家開発銀行ビル、大規模な所有者の賃貸料のレベルは7-9元/日/平方メートルの間にありますが、小さな所有者が4元/日/平方メートルの低価格を出しています。

陸家嘴のオフィスビルは固定資産の割引価格で売られています。21世紀の経済報道記者は、寧波銀行の上海本社が年初に陸家嘴ビジネスエリアの中融碧玉青空15-20層を購入したことを独占的に知りました。この取引は財産権取引所を通じて成立したもので、単価は10万元/平方メートルを超えたばかりで、これまでの開発者の価格の最高12万元/平方メートルに比べて、明らかに値下がりしました。オンラインでこのプロジェクトの中古の平均価格を調べたら、7.3万元/平方メートルです。

同じ財産権取引所のウェブサイトで、記者は多くの陸家嘴のオフィスビルの小さな所有者がオフィスビルを安く売っているのを見ました。中融碧玉青空は最近いくつかの階の面積が全面的に看板を出して譲渡されました。いくつかのビルは20年以上のオフィスビルを超えています。心の看板、単価は6万元/平方メートルぐらいです。

陸家嘴商圏のほとんどのオフィスビルはすでに高層ビルの年齢段階に入っています。所有者はリニューアルを選択して、多くのコスト管理の厳格な金融、科学技術会社の進駐を引きつけました。竹園商業貿易区にある宝鋼ビルは陸家嘴ビジネスエリアと地下鉄駅を離れています。リニューアルした後の価格はそれほど上昇していませんが、周辺の競争が激しいため、階建ての家があります。家賃は1つの割引を提供しています。6元/日/平方メートルで、6ヶ月の無料レンタル期間と駐車スペースがあります。このエリアのオフィスビルの賃貸価格は8元/日/平方メートルです。

企業の進退の間：業界のシャッフル、需要が弱まる

賃貸、販売相場の変化は非常に大きいですが、投資の角度から見れば、経済環境がどう変化しても、上海は依然として資本投資のホットスポットです。

第一四半期において、上海は46.69億ドルの外資投資を誘致し、同4.5%増となった。このうち、3月には外資が18.72億ドルに達し、同20.8%増となった。1月と3月に外資プロジェクト129件を契約し、投資総額は239億ドルに達した。第一四半期に多国籍企業地区本部10社、外資研究開発センター5社が新たに追加されました。

上海はかつて「十里洋場」と名乗っていましたが、今は金融機関が集まっている名利場です。陸家嘴のオフィスビルの相場の変化は、まさに業界のシャッフルです。例えば、外資系小売会社が明らかに縮小しています。経済不確実性の増加と疫病による企業の意思決定の遅れにより、賃貸需要は引き続き弱まりつつある。

仲量聯行は、多くの会社がオフィスニーズを見直していると指摘しています。市場全体の純吸引量は-5.2万平方メートルです。また、いくつかのプロジェクトの竣工日は2020年第2四半期または下半期に延期されています。

疫病の発生で需要が鈍化し、家賃が下がった。特に空室率が高い非中央ビジネスエリア。中央ビジネスエリアの多くの項目が安定しているため、レンタルの継続率が上昇し、中央ビジネスエリアの家賃は小幅より0.9%減少しています。非中央ビジネスエリアの家賃は前月比2.4%下落した。張中名は陸家嘴ビジネスエリアのオフィスビルの相場の下落をサイクル調整と見なしたいです。彼はオフィスビルは経済晴雨計で、賃貸販売相場が下がって、経済的に大きな環境がよくないことを表していますが、陸家嘴ビジネスエリアの小型オフィスのリターン率は依然として5%を超えています。

最近、大陸で十数年発展した台湾のスター夫婦林瑞陽、張庭は、傘下の微商ブランドTSTの名義で晶耀前灘のオフィスビルを買いました。総面積は2.6万平方メートルで、総成約価格は17.6億元で、単価は約6.7万元/平方メートルです。この時、発展のチャンスを見たら、大胆にこの丸に入ります。実はウィンウィンの局面です。張中名によると、陸家嘴には外資系ファンドや証券などの拡張需要信号がある。

3月以来、浦東のいくつかの表示棒プロジェクトと新規上場プロジェクトの意向は明らかに増加しています。その中にある自動車金融会社は東方純一約6000平方メートルのオフィスを契約しています。

しかし、証券市場の富効果がなくなり、関連する金融業界の整備によって、企業が陸家口のオフィス「戦場」を収縮させた。もうすぐ市に入る上海国際金融中心は、業界内では家賃の水準が12元/日/平方メートルと伝えられていますが、上記の三大ランドマークの建物と比べて、価格の優位性が際立っています。

実際には、2018年下半期から上海および周辺の杭州、南京などの大都市ビジネスオフィスビルは、空室率が10%から20%以上に上昇しました。

上海陸家嘴ビジネスエリアでは最近中小投資家が脱場しました。「受け手は大手だけで、取引価格は2017年の水準に戻りますが、小業者にとっても利益です。」張中名によると、2年前の大口取引の人気はもうなくなりました。実際には、2019年3四半期以来、上海の商業用地の供給量は明らかに回復し、四半期だけで6枚の地塊ができました。昨年のオフィス用地の開放に伴い、テナントの需要が減少しており、「全く新しいオフィスビルプロジェクトの参入-オフィスビルの保有量が高い企業-空室率が上昇している」と一連の連鎖反応を引き起こしている。

戴徳梁行が発表した2020年第1四半期のオフィスビルの報告によると、上海甲級オフィスビルの全市の空き率は21.1%という過去最高を記録しています。全市の記録した純吸引量は90,545平方メートル（核心商圏の純吸引量は-74,143平方メートル、新興商圏の純吸引量は-16,422平方メートル）である。中小企業の賃借者の割合が高いオフィスビルは疫病の影響を受けて比較的に明らかで、空室率は上昇します。また、資金と労働力が不足しているため、多くの企業の移転と内装が停止されました。